Grupo imobiliário é condenado a refazer pavimentação de loteamento

A 1ª Vara Cível de Campo Grande reconheceu a existência de vícios construtivos na pavimentação asfáltica de um loteamento residencial fechado, localizado em Campo Grande, e condenou, de forma solidária, empresas do setor de urbanismo e incorporação imobiliária a promoverem a recuperação integral do asfalto e da sinalização viária interna.

A decisão é do juiz Giuliano Máximo Martins, proferida em ação proposta pela associação de moradores responsável pela administração do loteamento. A entidade alegou que, poucos anos após a entrega da infraestrutura viária, as vias internas passaram a apresentar fissuras, desgastes prematuros e deformações incompatíveis com a vida útil esperada do pavimento, colocando em risco a segurança dos usuários.

Segundo a associação, embora o loteamento tenha sido entregue em 2016, os problemas surgiram em período inferior ao legalmente previsto para esse tipo de obra. Foram realizadas tentativas administrativas para solucionar a situação, incluindo notificação extrajudicial e apresentação de laudo técnico, mas as empresas responsáveis pela implantação e comercialização do empreendimento negaram a existência de falhas construtivas, atribuindo os danos ao uso, ao tráfego de veículos e à necessidade de manutenção preventiva.

Na contestação, as rés — atuantes nos ramos de urbanização, incorporação e desenvolvimento imobiliário — sustentaram decadência do direito, ilegitimidade ativa da associação e inexistência de vícios na execução da obra. Alegaram ainda que os desgastes seriam superficiais e naturais, decorrentes da ação do tempo e do tráfego, além de impugnarem o orçamento apresentado.

A sentença teve como principal fundamento a perícia judicial, que constatou diversos problemas no pavimento asfáltico, como fissuras, desprendimento de partículas e desgaste precoce. Embora a estrutura do pavimento tenha sido considerada satisfatória, o perito identificou falhas internas relacionadas à execução do revestimento asfáltico, atribuídas às empresas responsáveis pela obra.

O laudo apontou falhas na compactação, na composição granulométrica e no teor do ligante asfáltico, em desacordo com normas técnicas do DNIT e da ABNT. Também afastou a tese de que os danos decorreriam de ausência de manutenção ou desgaste natural, destacando que as patologias surgiram em prazo inferior a cinco anos após a entrega da obra e são incompatíveis com o volume de tráfego do local.

O custo estimado para a recuperação integral da pavimentação foi fixado em aproximadamente R$ 3,3 milhões, valor posteriormente ratificado em laudo complementar. Para o magistrado, a perícia judicial, produzida sob o contraditório, possui presunção de imparcialidade e prevalece sobre os pareceres técnicos apresentados unilateralmente pelas empresas do ramo imobiliário.

Com isso, o magistrado determinou que as rés promovam a recuperação total do pavimento asfáltico, bem como a restauração da sinalização horizontal e vertical eventualmente afetada, com início das obras no prazo de até 60 dias e conclusão em, no máximo, 90 dias. Em caso de descumprimento ou impossibilidade da obrigação de fazer, foi fixada indenização substitutiva no valor de R$ 3,3 milhões, acrescida de correção monetária e juros legais.