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NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

O que deve ser levado em consideração ao definir o preço do aluguel?

18 novembro 2020 - 06h00Por inGaia

O corretor imobiliário tem um papel muito importante além de intermediar contratos de compra, venda e locação. Ele também deve atuar como consultor do cliente, a fim de ajudá-lo a encontrar as melhores oportunidades e a atingir seus objetivos. Para quem deseja alugar um imóvel, definir o preço do aluguel é uma etapa importante.

É papel do profissional auxiliar nessa definição, seja o imóvel comercial ou residencial, e garantir que ele esteja de acordo com o que é praticado no momento — mas sem perder de vista as necessidades do proprietário.

Quer ajudar seus clientes nesse momento fundamental? Então entenda o que deve ser levado em consideração para se chegar ao melhor valor!

Avaliação do valor do imóvel
Imagine que uma pessoa deseja alugar um imóvel e, na hora da escolha, fica indecisa entre dois. O primeiro tem um valor de avaliação maior do que o segundo, então, não faz sentido que o seu aluguel seja menor, certo? Do contrário, o inquilino estaria pagando menos para morar em um imóvel com avaliação maior.

Por isso, uma das convenções é que o preço do aluguel deve corresponder a uma porcentagem do valor do imóvel — em geral, de 0,5 a 1%, dependendo de outras condições.

Se o imóvel vale R$ 150 mil, o aluguel precisa ficar entre R$ 750,00 e R$ 1,5 mil. Acima disso, ele está mais caro do que deveria e, abaixo, está mais barato do que o mínimo recomendado.

Tempo de construção
Quanto mais velho é um imóvel, maiores as chances de que ocorram problemas de uso. O desgaste do tempo em detalhes como estrutura e fachada faz com que o imóvel fique desvalorizado.

Além disso, as características dos imóveis mais antigos tendem a ser muito diferentes das dos atuais. A presença de muitas paredes se contrapõe à procura crescente de um layout mais aberto, o que contribui para a perda de valor.

Em geral, imóveis novos são mais valorizados porque são atuais e estão em melhores condições. As únicas exceções ficam para os imóveis antigos que foram reformados recentemente e os que possuem espaço muito superior aos mais modernos — especialmente no caso dos residenciais.

Espaço disponível
O metro quadrado é uma unidade de precificação usada tanto para a construção quanto para a venda. Quanto maior for a área disponível de um imóvel, mais caro ele será. Portanto, isso também influencia o preço do aluguel.

Um apartamento de três quartos, por exemplo, custa mais caro do que um de dois quartos com características equivalentes. Da mesma forma, uma casa com maior área construída tem aluguel mais caro do que outra com construção menor — ainda que o terreno tenha o mesmo tamanho.

Isso garante que o inquilino pague de acordo com o seu uso. Se dois imóveis são equivalentes, o com maior metragem recebe, portanto, o maior valor.

Características do imóvel
O tamanho da casa ou do apartamento é apenas um dos elementos que devem ser levados em conta. Há, também, outras características que precisam ser consideradas para que a definição seja adequada.

Locais que possuem janelas voltadas para o lado norte têm maior valorização, já que recebem sol o dia inteiro, durante todo o ano. Os que são voltados para o sul e/ou que são encobertos por outras construções tendem a ser mais baratos por receberem menos incidência solar.

De maneira parecida, um apartamento mais alto normalmente custa mais do que um que fica nos primeiros andares. Uma casa com quintal, por sua vez, é mais valorizada do que uma geminada.

Tudo isso constitui características do imóvel que ampliam a qualidade de vida e melhoram a experiência, refletindo no preço do aluguel.

Estrutura do local
Especialmente no caso de apartamentos, a estrutura do local pesa bastante no valor que será cobrado. Se um apartamento fica no 3° andar, e o prédio não possui elevador, provavelmente custará menos do que um nas mesmas condições, mas que possui esse transporte automático.

Os que estão localizados em condomínios com playground, piscina, salão de festas e outras facilidades também tendem a ter valor de aluguel mais elevado — ainda que parte disso já esteja incluso na taxa condominial.

Imóveis comerciais com sala de reunião, hall de entrada, tecnologia e outras facilidades estruturais também geram um aluguel mais elevado.

Localização
Um dos poucos elementos que nunca poderá ser mudado em um imóvel é a localização. Por isso, essa escolha é primordial para quem aluga e tem um grande impacto no preço a ser cobrado.

Se o bairro possui boa infraestrutura — como colégios e hospitais para locais residenciais ou bons fornecedores para os comerciais —, ele pode receber um valor maior. Isso porque ele exigirá menor deslocamento, gerando economia e qualidade de vida.

Por falar nisso, a presença de espaços como parques, áreas verdes e centros de lazer e cultura também impacta positivamente o valor a ser cobrado.

Áreas inacessíveis, por outro lado, custam mais caro. Os imóveis próximos a vias importantes e que facilitam o deslocamento urbano, principalmente em grandes cidades, são favorecidos. Porém, a proximidade de um grande e incômodo fluxo de carros pode prejudicar o valor que será cobrado.

Outra questão que não pode ser ignorada é a segurança. Os bairros com maiores índices de violência fazem com que os imóveis custem menos.

Por fim, há a questão da valorização. Regiões que recebem constantemente melhorias, investimentos e maior fluxo de pessoas podem gerar um aluguel maior.

Situação do mercado
Para evitar que o imóvel fique encalhado, é fundamental dar atenção para a condição macro e microeconômica. Ou seja, é preciso pensar tanto no mercado imobiliário como um todo quanto, principalmente, na região onde o imóvel está.

Uma pesquisa de preços no local geralmente ajuda. Baseando-se em certas características equivalentes, dá para se ter uma média de quanto cada imóvel vale e o preço do aluguel.

Ao mesmo tempo, a situação completa deve ser avaliada. Quando há muito crédito, a compra é a saída preferencial, então o aluguel cai. Já na situação oposta, locar um imóvel é a única opção para muitos, então dá para aumentar o valor.

A intenção é chegar a um valor justo e condizente com as condições de mercado, facilitando a finalização do processo.

Levando em conta esses fatores, você poderá ajudar o seu cliente a definir corretamente o valor do aluguel. Com isso, haverá benefícios para ele, para você e para o futuro inquilino, que pagará um valor justo.

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