O mercado imobiliário brasileiro é bastante valorizado, e muita gente gosta de aprender um pouco mais sobre o setor, principalmente, quem atua na área. Porém, como vivemos em um país extremamente burocrático, essa tarefa não é nada simples, em especial, após um período de grande variação na economia.
Dentro desse contexto, aprender o que é o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) e como ele funciona para locação de imóveis é fundamental para o trabalho de imobiliárias e corretores autônomos.
Provavelmente, você já ouviu falar sobre essa sigla, mas dificilmente compreende de verdade o seu conceito e qual é a influência sobre o preço de um aluguel. Ficou curioso para aprender mais sobre o tema? Então, continue lendo!
O que é Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M)?
O IGP-M é um indicador muito importante para a nossa economia e para diversos setores, como o de imóveis. A sigla quer dizer Índice Geral de Preços do Mercado, e o valor é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Ao final de cada ciclo de 30 dias, eles divulgam o resultado, e o mercado se baseia nele para a tomada de diversas decisões.
Entre outras coisas, esse é o índice de referência mais usado para fazer os reajustes de aumento da energia elétrica e dos contratos de aluguel, atualmente. Seu cálculo é feito levando em conta uma série de fatores e variáveis, que vão desde matérias-primas agrícolas até os produtos que são consumidos pelo comprador final na cidade grande.
Quando pensamos nos reajustes anuais das tarifas de locação, a base utilizada é o IGP-M acumulado em todo o ano anterior, e não apenas as taxas do mês escolhido para a efetivação da correção.
O IGP-M foi concebido basicamente para ser uma medida compreensiva do quadro de movimentação de preços no país, englobando não apenas as atividades, mas também, etapas distintas do processo produtivo, indicando mensalmente o nível de atividade econômica no Brasil.
Como funciona o IGP-M?
Como dissemos, o Índice Geral de Preços do Mercado corrige o valor dos aluguéis entre outros reajustes de tarifas públicas. É preciso ter em mente que o cálculo desse indicador considera diversos setores, e vem de uma composição de valores que reúne variáveis menores, das quais a principal é o IPA-M (Índice de Preços por Atacado — Mercado).
O IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor — Mercado) e o INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção – Mercado) também entram na equação, com uma participação um pouco menor. O período no qual é feito o levantamento desses dados compreende o dia 21 de um mês até o dia 20 do mês seguinte. O indicador também faz uma medição do patamar de inflação do país.
IGP-M 2019
Em 2019, o Índice Geral de Preços de Mercado, como um todo, teve um aumento de 7,30%, com uma grande contribuição do mês de dezembro, no qual subiu 2,09%. O percentual foi superior ao verificado em novembro, quando a alíquota foi de 0,30%. No entanto, o valor ainda ficou bem abaixo do que estava por vir.
IGP-M 2020
Em 2020, o Índice Geral de Preços do Mercado disparou e terminou aferido em 23,14%, de janeiro a dezembro. Esse foi, até então, o maior aumento acumulado desde 2002, de acordo com a FGV. Uma das principais causas para esse movimento foi o avanço de valor de algumas commodities essenciais por aqui, como soja e bovinos.
O que é IGP-M acumulado?
Você, certamente, já ouviu falar sobre o IGP-M acumulado, mas provavelmente não sabe o que é. Trata-se da soma dos valores do IGP-M dos últimos 12 meses anteriores, e é o indicador utilizado, como dissemos, para guiar os reajustes dos contratos de aluguel na data estipulada pelo contrato.
Quais são as diferenças e similaridades entre IGP-M e IPCA?
Embora o IGP-M seja o indexador mais utilizado em locações de imóveis, existem outros indicadores que podem ajudar a fazer o cálculo, como o IPCA. Esse é a segunda opção de indexador de aluguel mais conhecida e é calculado pelo IBGE, uma instituição pública. Diferente do IGP-M que, como já falamos, é calculado pela Fundação Getúlio Vargas, que é uma universidade privada, conceituada e independente.
A sigla IPCA quer dizer Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, e tem como intuito primordial a medição da inflação de pessoas com renda que se situa entre 1 e 40 salários mínimos. O cálculo é realizado apenas com os residentes das áreas urbanas de algumas regiões de abrangência do SNIPC (Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor), como regiões metropolitanas de cidades como Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo e Porto Alegre.
A base do cálculo é feita de acordo com algumas categorias, como alimentos, bebidas, comunicação, despesas pessoais, educação, mercado imobiliário, saúde e transportes. É importante frisar que cada um desses fatores tem um peso diferente, e os maiores ficam com alimentação e gastos com transportes.
Utilizado pelo Banco Central do Brasil como o principal medidor de inflação, o IPCA serve como referência básica para que o governo monitore as suas metas anuais e, a partir disso, reforce ou realinhe as estratégias das suas políticas monetárias e demais medidas econômicas.
Que outros índices são utilizados?
Além do IGP-M e do IPCA, ainda existem alguns outros índices importantes que são comumente utilizados, embora com uma frequência menor. Entre eles, temos o IPC, que é o Índice de Preços ao Consumidor, calculado pela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), uma instituição bastante renomada, ligada à Universidade de São Paulo.
A medição ocorre na capital paulista com base em consumidores com renda entre 1 e 20 salários mínimos. Tradicional, ele começou a ser calculado no longínquo ano de 1939.
Também vale destacar o ICV, que é o Índice do Custo de Vida, calculado pelo Dieese (Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos), um renomado organismo intersindical. Ele também usa como base o município de São Paulo, e avalia o custo de vida de famílias com renda entre 1 e 30 salários mínimos.
Como o IGP-M vem variando durante o ano de 2021?
O IGP-M vem sendo um assunto bastante comentado nos últimos tempos, sobretudo, por ter apresentando uma variação bastante elevada e com grande impacto no mercado de imóveis e outros segmentos. No mês de abril, a Fundação Getúlio Vargas (FGV) divulgou o resultado do Índice Geral de Preços do Mercado em 1,51%, somando uma incrível alta de 32,02% em 12 meses.
A título de comparação, esse foi o maior avanço desde o ano de 2002, o que vem fazendo com que haja diversas críticas de consumidores e especialistas. Isso porque, no mesmo período, o outro grande indicador de referência, que é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), subiu apenas 6,10%.
Economistas explicam que o IGP-M, que data dos anos 50, acaba sendo uma alternativa ultrapassada e com pouca consonância com a realidade atual. Ao menos, estima-se que os preços das commodities não subirão no mesmo ritmo ao longo do ano, o que deve fazer com que o Índice Geral de Preços do Mercado preocupe um pouco menos no futuro próximo.
Por que o IGP-M subiu tanto nos últimos 12 meses?
São muitas as explicações para que o IGP-M tenha subido tanto nos últimos 12 meses. Logicamente, não dá para desligar nenhum fato recente com os impactos da pandemia do novo coronavírus, que trouxe consequências bastante perceptíveis — geralmente, negativas — para os mais variados setores e segmentos.
A Covid-19 fez com que alguns preços disparassem e, como você já aprendeu, o Índice Geral de Preços do Mercado é uma composição de vários outros indicadores. Resumidamente, o valor das commodities disparou nos mercados globais, com mais procura de outros países, diminuindo a oferta dentro do Brasil e pressionando os preços.
Mais recentemente, o maior aumento vem sendo no subgrupo de recreação. Houve um acréscimo bastante considerável com a volta da procura por passagens aéreas, até em razão da demanda reprimida por meses de confinamento. Esse vem sendo apenas mais um dos muitos fatores que pressionaram o IGP-M para cima.
Como fazer o reajuste de aluguel pelo Índice Geral de Preços do Mercado?
Antes de tudo, é preciso avaliar se é o Índice Geral de Preços do Mercado que está disposto no contrato como padrão para fazer o reajuste de aluguel. Se for o caso, você utilizará o acumulado nos últimos 12 meses para fazer a atualização. A conta é bem simples, embora ainda cause muita confusão para quem não está muito familiarizado com o setor.
A correção é feita em cima do preço inicial ajustado com o proprietário. Podemos tomar como exemplo um aluguel de R$1.500,00, e o valor do IGP-M acumulado no último ano, que foi de 32,02%. Obviamente, isso só pode ser feito na data de vencimento do acordo. Sendo assim, basta multiplicar 1.500 por 1,3202. O resultado será de R$1.980,30, que é o novo valor do aluguel.
Vale ressaltar que estamos em meio a uma pandemia de proporções mundiais e uma tremenda crise de emprego no país. Por isso, por mais que o padrão seja esse na hora de reajustar, há espaço para negociação. O melhor caminho pode ser uma proposta de correção um pouco mais suave, que fique boa para todas as partes.
Qual a importância da correção IGP-M no mercado imobiliário?
O Índice Geral de Preços do Mercado é um fator de grande importância na economia do setor imobiliário, já que engloba índices que têm relação direta com o setor. Então, todo corretor deve levá-lo em consideração em seus investimentos.
Em reajustes anuais de contratos de aluguel, temos o valor dos 12 meses do IGP-M acumulados, e não apenas a taxa singular do mês. Já no caso de vendas de propriedades, a taxa pode ser usada no valor cobrado em parcelas relativas às unidades prontas ou após as finalizações das construções.
Sendo assim, é muito importante ficar atualizado com a variação de números que ocorre frequentemente.
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