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NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

Como negociar aluguéis na pandemia

30 abril 2020 - 08h30Por Marília Almeida / Exame

O fechamento do comércio e serviços por conta da pandemia do coronavírus já fez muita gente perder renda ou o emprego. Mesmo com subsídios concedidos pelo governo, seja na forma do auxílio emergencial ou seguro-desemprego em caso de redução de salário e jornada, esses valores podem não ser suficientes para manter as contas em dia. Um gasto relevante que pode sofrer impacto nesse cenário é o aluguel.

Assim como outros tipos de despesas, como mensalidades escolares, o caminho é negociar descontos ou parcelar os valores durante a pandemia. Mas diferente da negociação de outras despesas, no aluguel quase sempre iremos lidar com outra pessoa, cujo orçamento também pode ter sido impactado na crise ou ter o aluguel como única fonte de renda.

Portanto, o cenário para a negociação é delicado. Por conta dessa característica o aluguel não é visto como uma relação de consumo, e é regido pela Lei do Inquilinato. A lei, em seu artigo 68, prevê que o contrato possa ser revisado. Contudo, deixa claro que o acordo deve satisfazer ambas as partes.

Veja abaixo dicas de advogados especialistas em relações contratuais para conseguir encontrar a melhor saída para a situação com o locatário:

1 – Vá para a negociação se de fato precisar
Antes de decidir negociar o valor mensal, é necessário avaliar se, de fato, você precisa reduzir o valor da despesa para continuar a pagar despesas básicas, como alimentação, água e luz. Sua renda foi reduzida em 25%, mas será que não é possível cortar outros gastos supérfluos para conseguir continuar a pagar o aluguel? Perdeu parte do salário, mas o seguro-desemprego deve ajudar? Então dificilmente o locador irá acatar um pedido de desconto do aluguel.

A tendência é que o proprietário do imóvel se sensibilize mais com casos de perda total de renda, ou um impacto relevante da perda de renda no orçamento, que não possa ser compensado de outra forma. “O aluguel, diferente de outros tipos de serviço, está sendo ainda mais usado agora, em tempo de isolamento. Então, seu valor só deve ser negociado caso a situação financeira seja realmente delicada. Senão a relação contratual fica desequilibrada”, diz Roseli Hernandes, diretora de locação da imobiliária Lello.

O locatário deve ser flexível e buscar entender a situação financeira do locador. Caso encontre resistência injustificada do locador em negociar, busque comprovar sua situação financeira e utilize argumentos que de fato apontem para a necessidade do pedido. Lembre também de seu histórico como bom pagador e ressalte que a situação é excepcional. “O locatário não deve se constranger em fazer o pedido. A crise não foi provocada por ele e não foi possível prevè-la”, diz Roseli.

2 – Busque alternativas ao desconto
O desconto concedido pelo locador não é suficiente? Sugira outras formas de pagamento. Por exemplo, diga que você poderá pagar 20% do valor enquanto durar o isolamento, mas que posteriormente esse valor será reposto de forma parcelada, durante um tempo determinado. É uma forma de alongar a dívida, diluindo o valor no futuro.

Nesses casos, caso o locador resolva cobrar juros ou mora, os valores não devem ultrapassar os previstos em contrato, em caso de atraso do pagamento.

3 – Peça intermediação da imobiliária
Teme que a negociação dos valores com o locador irá desgastar a relação contratual? Caso o contrato de aluguel tenha sido intermediado por uma imobiliária, busque ajuda dela.

Roseli, da Lello, aponta que, neste mês, a imobiliária recebeu mais de mil pedidos de revisão do aluguel de um total de 11 mim imóveis locados. “Geralmente, esses pedidos não existem. É uma situação excepcional mesmo”. A imobiliária orienta que a negociação seja amigável e geralmente o acordo é firmado. “Já conseguimos resolver 800 pedidos sem necessidade de as partes irem à Justiça. As pessoas estão dispostas a apoiar e ajudar.”.

4 – Formalize eventuais acordos
Chegou a um acordo com o locador? Igor Marchetti, advogado do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), recomenda que todo aditivo ao contrato seja formalizado e assinado por ambas as partes. “É importante colocar, nesse documento, que as condições serão válidas apenas durante a pandemia, já que não se sabe quando irá acabar, ou que o período seja determinado no documento”. 

Roseli, da Lello, acredita que no caso de parcelamento futuro dos valores também é necessário que o fiador assine o acordo. “Buscamos colher a assinatura dele também. Caso contrário, ele pode dizer que não sabia da negociação e se recusar a pagar os valores em caso de uma eventual inadimplência”. No caso de concessão de desconto, uma mensagem ou e-mail que aponta que o locador concorda com a diminuição dos valores já é suficiente, afirma a diretora.

5 – Não tem conversa? Busque a Justiça
Caso o inquilino não queira negociar os valores, a única saída para o locatário evitar juros, mora e, em último caso, o despejo, é entrar com uma ação revisional na Justiça, diz Marchetti, do Idec.

Apesar de costumar ter um trâmite mais rápido do que uma ação tradicional, a ação revisional dificilmente irá resolver a situação de forma imediata. Além disso, caberá ao juiz julgar se o pedido procede ou não.

Atualmente, existem projetos para evitar, durante a pandemia, despejos em caso de inadimplência. Mas, enquanto não forem aprovados, o despejo continua a ser algo que pode acontecer para quem não negociar e não conseguir pagar as parcelas em dia.

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