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ARTIGO

Os leilões e os contratos de gaveta em compra de imóveis

15 abril 2019 - 13h35Por Odilon de Oliveira

A moradia é um direito social garantido pela Constituição Federal, mas não exercido, na prática, por culpa das políticas públicas habitacionais, por enorme quantidade de famílias. 

Em razão do não pagamento de prestações, o mutuário perdeu seu imóvel. O agente financiador o vendeu em leilão. O prazo para o mutuário pagar o atrasado e eventuais encargos só termina na data em que a carta de arrematação é assinada. Essa carta somente é expedida depois que o arrematante efetue o depósito do preço ou preste as garantias correspondentes. Se o arrematante deixar de cumprir essas obrigações, previstas no edital de leilão ou no auto de arrematação, a venda não se aperfeiçoará e o ato será desfeito. Outro leilão deverá ser designado, nascendo para o mutuário novo prazo para pagar as prestações em atraso. A lei dispõe que a arrematação será desfeita “se não for pago o preço ou se não for prestada a caução” (garantia). 

Quando falo que a arrematação só se torna perfeita e acabada depois da assinatura da respectiva carta, pelo juiz, pelo leiloeiro e pelo arrematante, obviamente estou me referindo a leilão judicial, onde, focando o princípio constitucional da igualdade, busco interpretação analógica. A lei preceitua que “o processo civil será ordenado, disciplinado e interpretado conforme os valores e as normas fundamentais estabelecidos na Constituição da República Federativa do Brasil, ...” Esse momento corresponde, analogicamente, no leilão extrajudicial, à fase em que, pago o preço ou cumpridas eventuais garantias pelo arrematante, este se torna credenciado, pelo agente financeiro, a registrar o imóvel em seu nome. 

Defendo, assim, a tese de que o direito do mutuário, para pagar o atrasado, não se esgota na data da averbação da consolidação do domínio em nome do credor fiduciário. A partir daí, continua ele figurando como sujeito de direito na relação negocial com o agente financeiro. Não é sem motivo que o credor é obrigado a comunicar-lhe o local e o horário do leilão, até mesmo para exercer seu direito de preferência na aquisição em hasta pública. 

Defendendo esta tese, sustento que a questão habitacional é regida por normas de natureza social, cujo rigor deve ser abrandado por critérios interpretativos. O próprio CPC (art. 8º), com apoio em princípios constitucionais, especialmente os relativos aos fundamentos do Estado Democrático de Direito, recomenda isto. 

Pode ocorrer também que o próprio arrematante, vendo nisto possibilidade de desfazimento judicial do leilão, desista da arrematação por algum dos motivos indicados na legislação específica da execução extrajudicial (exemplo: não intimação pessoal do mutuário devedor). O Código de Processo Civil, neste caso aplicável também ao leilão extrajudicial, faculta o ajuizamento até de ação autônoma pelo mutuário. Efetivada a desistência, novo leilão será designado, continuando o mutuário com direito ao mesmo prazo.

O mutuário devedor tem o direito de invalidar a arrematação, desde que prove os fatos que vier a alegar. Essa ação é dirigida contra o credor fiduciário (Caixa Econômica Federal ou outra instituição), sendo obrigatória a inclusão do arrematante como litisconsorte. A experiência registra a possibilidade de o mutuário se valer de diversos motivos para alegar contra o agente financiador.

Se o imóvel tiver sido objeto de transferência para terceiro, através de contrato de gaveta, feito com ou sem o consentimento do agente financiador, o promitente comprador tem o direito de ingressar no processo como interessado. A quantidade de situações envolvendo venda de imóveis, através de contratos particulares entre mutuário e terceiro, é muito grande e a discussão a respeito termina desaguando na justiça. 

*Advogado e juiz federal aposentado.

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